房地产众筹什么意思（房地产众筹的优势）

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在“金评媒”中放眼望去，有关“众筹”的文章可谓云起龙骧，蔚为大观。因此，笔者在此不再赘述“众筹”这一互联网中的热门概念，而是采用单刀直入的方法，和大家畅快地聊聊什么是“安全”的众筹，并以一种可能的房地产众筹范式——飒姐称之为：“纯粹的房产众筹”——为例进行剖析。

什么是“安全”的众筹？在本文看来，所谓“安全”的众筹首先要排除非法集资的嫌疑。非法集资始终是悬于众筹头顶的“达摩克利斯之剑”，因此，一个安全众筹的首要任务就是要排除非法集资的嫌疑，即排除非法吸收公众存款罪的嫌疑，排除集资诈骗罪的嫌疑，排除擅自发行股票、公司、企业债券罪等刑事犯罪。目前大家公认的、安全的众筹首数“公益众筹”，即项目发起人通过发起众筹开展公益事业——这类集资行为在我国一般不会被认定为犯罪。

那么，还有哪些众筹是安全的众筹呢？笔者来介绍一款安全的众筹范式——“纯粹的房地产众筹”。某称程度而言，“纯粹的房产众筹”是一种特别“安全”的众筹，究其原因，就是因为房地产权利的设立、转移能够依法进行“登记”。

什么是“纯粹的房产众筹”？笔者给出一个自己的定义：所谓“纯粹的房产众筹”，是指众筹发起人为了购置房屋而发起的众筹，且所有众筹参与人在目标房产上登记为按份共有人的房产众筹。

为什么说“纯粹的房产众筹”安全？笔者认为，之所以说其安全，在学理上有两个原因。第一个原因，就是因为在“纯粹的房产众筹”中，所有共有人全部依法登记，不存在非法集资的可能性。我国《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。因此，在“纯粹的房产众筹”中，众筹参与人全部登记，都有产权，都系购置房屋的合法行为，没有非法集资的风险，可以完全排除非法吸收公众存款罪的嫌疑，排除集资诈骗罪的嫌疑，排除擅自发行股票、公司、企业债券罪的嫌疑；第二个原因，就是因为整个“纯粹的房产众筹”中众筹人的法律行为完全符合《物权法》等法律的规定。我国《物权法》第九十三条规定，“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”；第九十四条规定，“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”因此，房产众筹的参与人可以在不动产权利簿上将自己登记成按份共有人，就自己在众筹中的出资享有相应份额的所有权。综上所述，在飒姐看来“纯粹的房产众筹”没有刑事法律风险。

那么问题来了，投资人可能会有疑问，我虽然是房产的所有权人之一，那么该房产如何运作呢？房产的相关费用如何分担呢？共有的房产如何分割呢？不要着急，《物权法》已经为“纯粹的房产众筹”解决了这个难题。我国《物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”，我国《物权法》第九十八条规定，“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。”，我国《物权法》第九十九条规定，“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。”可见，运作房产依照的规则是“多数决”，即占份额三分之二以上的众筹人同意即可进行运作；而众筹房产的相关费用与分割则是有约定从其约定，没有约定的，按照份额计算费用，并且众筹参与人可以随时提出分割。

综上所述，精明的房产众筹计划似乎又有新的理由可以崛起了。

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