旭辉 南开区（旭辉 南开中学）

2021年的天津土地市场可谓赚足了哏儿都人民的“眼球”，自红桥纪念馆地块及河东东宿舍地块的底价成交后，仁恒和中交便引发了市区土地的关注。昨天的南开六马路地块摘牌，虽然由于疫情无法进入现场观摩，但是众星云集的现象，信达、招商、中海，金融、金地、绿城、新城、碧桂园、旭辉，九子夺嫡。通过现场参与方的人员了解，现场溢价41%的举牌过程，也确实举的很快，但最终经过拍卖师的问询之后，本次拍卖未进入“竞自持”阶段。最终，旭辉以总价12.7亿元、溢价率41%竞得该地块，成交楼板价约合34048元/㎡，技惊四座。

  地块出炉的24小时里，很多人纷纷在乐居后台发来了自己的评论与观点，有的表示未来可期，有的表示房价要涨，有的表示天津快4年的土地市场没有过这么高的溢价率了，多数人都在探究未来上市的价格是多少：6W起，6W+，7W+，甚至有写道7.5W+，可见市场对该地块的预期价值颇高。

  一块土地，扬起了市场人们各种猜想的影子，重重迷雾之间我们来看看这宗地究竟有什么用的魅力？

  回到老生常谈的市场属性问题：

  抗压属性：从2020年的市场走势来看，市区的整体成交量呈现了上扬的趋势，虽然价格确实依旧很高，但是整体市区土地市场和在售新房市场的价格，相比最高点，已经“实际”了很多。环城滨海依旧是成交量的保证，但是市区依旧是天津房价的标志性旗帜，以及房地产大宗资金涌入的区域。除去传统的地缘情结以及改善属性，购房者越加的对市内六区的价格抗压性和资产的保值性，有了新的认知。

  特殊属性：去年年初的“翰林公馆”夜疯狂事件，以及年末到今年年初部分市区热门板块二手房整体翘尾的现象，再一次证明在天津目前市场的周期下，除高端改善客户群体外，中产阶层逃避不了的，就是优质教育区域的资源性，这也是目前购买力关注的热点，不管是市场上行周期亦或者下行周期，不论是京津冀哪个城市，房子具备的特殊属性是空间大小与价格多少所不能替代的“相对唯一性”。

  结合这两个属性，那我们在回到这个“九子夺嫡”的地块本身来看：

  此次挂牌的地块编号为津南南（挂）2020-023号，该宗地位于位于南开区南开六马路东侧，东至南开五马路，南至南开三纬路，北至华宝路。地块紧邻南开中学、五马路小学南校区，以及天津中心妇产科医院、天津中西医结合医院（南开医院）两座三甲医院。其配套属性，可见一斑。

地块大致位置

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  地块现状实景（点击进入观看）

  该宗地土地出让面积29721.9㎡，分为A-1、A-2、B地块。

  其中A-1为文化设施用地：地上建筑面积不小于2800平方米；

  A-2为教育用地：建24班小学，地上建筑面积不小于12000平方米；

  B地块为居住用地：建筑面积37300平方米，要求地上建筑面积不大于37300平方米，配套公共设施计入居住建筑面积。

  结合规划用地面积我们可以大胆猜测：预计旭辉地块将打造高层或者高层/小高住宅产品（目前只是猜想，最终以实际规划图为准），并且引进一所六年制24班小学，可以说是自带小学和文化教育用地，不论学校最终确定是哪个小区，可以肯定是200%的自带学区房，毕竟在天津传统市中心的房子，永远是学区为大。

  同样，地块虽然居住体量较小，且周边已经是成熟的建成区，以及相对密集性人口和配套，成为了众房企竞相涌入的关键点之一，毕竟目前市区除工大地块之外，中环内的土地市场已凤毛麟角，这边形成了房地产区域价格空间中的“金字塔的供需结构链”。

  在交房前，暂时无法确定旭辉项目交付后对应的小学是哪里。但是五马路小学和南开中学的存在，将可能，也只是可能会是该地块的又一加成buff所在。毕竟天津的教育模式，初中是摇号机制，周边优质的初中将是人们关注的另一个焦点。

  地块项目周边公建配套的C位不可比拟

  项目周边配套GIF图（共6 P）

  整体来看，项目周边教育上邻南开中学、南开田家炳中学、五马路小学南校区，医疗上包括天津中心妇产科医院、天津中西医结合医院（南开医院）两座三甲医院，大型商超则包括南开大悦城、天佑城、家乐福等，公建则包括南开法院、南开公园等基本完全满足城市中心要求。

  左：地铁1号线二纬路站 右：公交线南开花园站

  作为支撑房价的交通通勤线路，还包括了地铁1号线“二纬路”站及公交南开花园站（640路、841路、849路、863路、961路及校线8路、校线9路），当然地块更靠近市中心内环线，基本是继老城厢后，传统天津人非常认可的南开“C位”。

  这也是众多房企和市场关注度最大的热点，比起外围的新城，成熟的配套可以让项目定价产生更多的“所见即所得”。

  再看该项目的定价空间性：

  左上：融侨观邸 右上：宝利国际（博朗园）

  左下：格调春天 右下：天江·格调花园

作为南开广开街周边，说到次新房也可谓“神仙打架”，包括曾经的市区标杆双子星格调花园，格调春天，以及南开金融街中心、宝利国际及融侨观邸，周边皆具备了小型商业体与成熟居住群的完美契合。

  周边次新房项目的交付时间均达7-10年，因此对比鼓楼片区虽存在“年龄”优势，但“商业成熟度”却稍逊一筹，所以总的来看从周边在售的几个次新二手房的价位来看，整体售价分布在45000元/平米-52000元/平米。

  对比周边在售的新房项目，其区域的竞品伙伴无非“金地阅千峯”和“正荣紫阙”两大豪宅项目，因此对标其64000元/平及59000元/平的在售参考均价，以及整合六马路地块34048元/㎡的地价，相信大家也能呈现出一个大致区间，理论上根据项目开发速度和进度以及未来未知的建筑，园林，精装的施工标准，我们判断整体不会低于60000元/平米的参考价，更何况昨日土地拍卖后，旭辉发布了一张海报上表明，旭辉将携TOP作品铂悦系产品进入该地块项目，此前参考城市样板作品包括上海旭辉铂悦滨江、上海旭辉铂悦西郊、南京旭辉铂悦秦淮、苏州旭辉铂悦府、苏州旭辉铂悦犀湖、合肥旭辉铂悦庐州府等，其打造的概念中有两句话值得深思“充分尊重每一块土地的特色文化，深入研究城市区域客群生活习惯。”所以，对于天津的铂悦系产品的亮相还是非常期待的，更何况近期亮相在滨海的旭辉滨海江来以及新梅江的中海天空之境，不论是外立面的展示图，还是对于产品规划上的细化。已经打破了天津过往产品设计和规划中的瓶颈，所以，对于落子在天津市中心的这座铂悦系产品，满怀期待。

  最后我们还是要说，一块土地热情的拍卖并不是“风声”的引导，只能证明市场、房企和资金层面对天津楼市核心区域的预期，与天津市场复苏的渴望性，但是比起大家期待的暴涨和房价如何如何，我们也呼吁市场更加理性看待，比起天津市场平淡的这几年，我们更希望天津楼市能够打造出更好的产品，来拉动房价/需求/产品/服务这四方面的平衡增长。

  埋个伏笔，结合这个南开五马路地块的土地拍卖，我们还发现了一些其他的故事，等待进一步确认后的报道。感谢您的关注。

  VX搜索公众号“天津乐居买房”或“tjlejumaifang”获取更多最新信息

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