【编者按】它们,低调,神秘,家底殷实,它们顽强,有特色地深耕一方,不追求上市。乐居财经开启“隐贵房企”大起底系列,挖掘它们水下冰山的故事。本期关注起家于重庆的世纪金马集团。
乐居财经 曾树佳 发自重庆
谢春雨向来以“快”的逻辑捕捉商机。
从货车司机到砖厂老板,再到开发商,他每一次都是在迅速的决定与实践中,顺利实现事业的转型。但他创立的重庆世纪金马实业(集团)有限公司(下称“世纪金马”),目前却仍面临着诸多挑战。
重庆的花滩国际新城项目,是谢春雨的代表作,但他无法避开项目开发周期较长的固有缺陷;而在企业发展多年之后,近两年他才开启向外布局的步伐,并提出今年30亿的目标体量,稍显“慢”了。
此外,在多条业务线的布局下,由于巨大的资金需求,世纪金马不断“开源节流”。不过,其背后的现金流周转现状,外界并不知晓。但从它的质押事项中,可以窥探一二。
从货车司机到地产商
谢春雨,又名谢波,他的创业历程,也颇有故事性。
1987年,他高中毕业后,就外出打工;此后,他利用打工积攒的钱,买了一辆货车跑运输。90年代初,谢春雨看到农村大搞建设,又萌生了办砖厂的念头;于是决定卖掉货车,做转行尝试。
起初,谢春雨另起炉灶的想法,并不为家人所理解,但他制作了长达23页的建筑用砖市场调查报告,说服了家人。那个时候,办厂需要120多万的资金,而谢春雨手里只有几十万,最终他还是想尽办法“先上马”。
“凡事要快,超前一步天地宽;比别人多走一步,快半步,那么商机就会迎刃而来。”以“快”字诀为准则的谢春雨,让他旗下的高龙页岩砖厂在1994年开始运转,并借此获得了做生意的第一桶金。
但他并没有将砖厂生意进行到底,2000年年底,他再次决定转向,进城做房地产开发。于是,快马加鞭筹备了半年后,他在该年度成立了世纪金马。
世纪金马目前的注册资本为2.2亿元,由谢春雨持股95%、谢武玲持股5%。该公司的股权架构经历了两次变更,除了谢春雨所持权益稳固不变之外,另一个股东的位置,先后由谢梦龙、邓小琴、谢武玲轮番入局。
地产“漫途”
2011年前后,世纪金马拿下了占地面积4000余亩的重庆合川区花滩片区的开发权。在公司董事会上,谢春雨信誓旦旦,表示要用五年时间,在合川造一座集商住、康养等业态的“城”,即花滩国际新城项目。
虽然有部分股东考虑到项目体量大、资金沉淀周期长的因素,并不认同谢春雨的决定。但谢春雨仍自信地摆出自己惯用的“快”逻辑,认为只要提升开发速度,就能解决问题。
不过,十年过去,花滩国际新城的开发进展,并没有他想象中那么迅速。
乐居财经查阅世纪金马官网获悉,花滩国际新城总开发面积450余万方,目前完成的竣工面积为132万方,在建面积为200多万方。换言之,竣工部分只占整体项目建面的29.33%,占比不到三成。
除了花滩国际新城项目之外,世纪金马还开发了学府中央、生态城、御榕庄、马赛庄园、御景江山、英伦经典等项目。但目前,谢春雨似乎不想守着重庆合川区这“一亩三分地”了,他筹谋着对外布局。
去年,世纪金马先后于2月份和5月份,在重庆永川旺龙湖片区拿下两幅地块,作为它向永川拓展的第一站。与此同时,该公司还对外考察项目总计约30个,涉及云南、湖北、贵州等国内大部分地域,俨然有走向全国的姿态。
而在官网上的“目标与定位”一栏,世纪金马明确地写下了各个阶段的战略目标,3年累积销售收入50亿元、5年累积销售收入100亿元、10年成为中国房地产百强企业并成功上市。
由于没有对外公布财务数字,外界并不知晓世纪金马的具体经营情况,但部分行业榜单,仍能显露蛛丝马迹。
在重庆市工商联、重庆市经信委联合发布的《2019年重庆市民营企业100强榜单》中,世纪金马处在边缘的第98位,营收仅为12.57亿元,仅占三年累积50亿目标的25%、五年100亿目标的13%。
而它要实现“房地产百强企业”的目标,也并非易事。
对于地产板块,谢春雨曾下达了力争实现2020年30亿元的任务。但克而瑞数据显示,去年房地产百强企业的门槛为237亿元,这条体量门槛线,足足相当于世纪金马目前规模的8倍左右。
由此可以看出,该公司的规模、上市之路,还有漫漫长途。
多元角落里的“小贷公司”
从做砖厂生意转变为房地产开发商,谢春雨觉得,这能为世纪金马的上下游产业链布局、整合资源提供便利。乐居财经获悉,直至现在,世纪金马旗下仍拥有兰花山机砖厂、高龙页岩砖厂,另有建材销售分公司处于吊销状态。
除此之外,世纪金马以房地产投资、开发为主线,延伸和拓展围绕房地产价值链的增值环节,推动房地产开发、公共服务(康养相关)等事业板块的成长,意在培育以地产为中心的产业集群。
目前,该公司除了地产业务,还布局了物业管理(金辉物业)、医疗康养、生态农业、配套产业等多条业务线。其中,医疗康养包含花滩医院、康宁医院、虎头寨健康城等项目,而生态农业则有绿满山农牧、金春园农业两家公司。
不过,即使该公司一直强调“尽量避免任何分散公司资源、高层管理精力的非相关多元化投资”,但它仍然在不知不觉间,设立了一家与房地产业务不甚相关的小额贷款公司。
该公司全称为“重庆市合川区金信小额贷款有限公司”(下称“金信小贷公司”),于2010年成立,注册资本为2亿元;其注册资本的体量,在世纪金马大部分的对外投资企业中,位于前列。
它由世纪金马持股42.80%,其余股权分散在12个自然人股东手中,谢梦龙、邓小琴、王彬等,悉数在列。耐人寻味的是,自2015年以来,世纪金马涉及的11次股权出质,都将它作为出质标的,从而多次获取少至500万,多至3000的流动资金。
工商信息显示,金信小贷公司的经营范围,被表述为“在重庆市范围内开展各项贷款、票据贴现、资产转让和以自有资金在全国范围内进行股权投资。”
无论是从质押事实,还是从经营形态来看,它都是世纪金马重要的资金来源渠道。世纪金马或许早已将布局金信小贷公司作为重要的一步棋。
世纪金马表示,它一直推行与经营目标挂钩、与绩效考核挂钩的全面预算管理体系,把控经营管理、工程建设等各环节,限制预算外资金使用、减少资金占用,但其背后现金流的周转情况如何,外界无从得知。
然而,房地产向来是一个高杠杆行业,小房企的腾挪空间也并不大;世纪金马布局多元业务,又涉足开发周期较长的综合体项目,或许也常会遇到“缺钱”的局面,这迫使它不断通过各种渠道寻找真金白银。
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