很多购房者比较关心的一个问题就是,房贷利息是如何来计算的。虽然银行贷款时会直接给出需要归还的利息,但是却没有说明这些利息是通过什么方式计算出来的。那么小编就分享一个简单易懂的房贷计算方法,直接套用就可以了。
房贷利息影响因素
首先需要知道影响房贷利息的必要四个因素是贷款本金、贷款期限、贷款利率、还款方式。
贷款本金指的就是房贷金额,即购房总金额减去首付的那一部分。
贷款期限就是偿还房贷的时间,最长为30年,最短为一年。贷款期限越长,利息就越高。
贷款利率会根据是否为首套房、公积金贷款还是商业贷款、同期LPR利率是多少、贷款银行等多个方面来决定。而一般来说,贷款期限都是在,所以都是只算5年以上贷款利率的。
公积金贷款利率全国统一执行,5年以上为3.25%。商业贷款利率会有个基准数,5年期限以上就是4.35%,不同银行还会加减基点,10基点就等于0.1%贷款利率。
还款方式会分为等额本息以及等额本金两种,而前者产生总利息比后者多,但是月供每期都是相同的。
房贷利息计算公式
等额本息
月还款额=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]
因为是要计算所需要还款额而不是单纯利息是多少,所以需要求出月利率贷款总期数次方值。公式中n表示贷款总期数,例如20年就是240期,符号^表示求一个值次方。
该公式计算完毕之后得到的就是,等额本息还款方式下每月需要还款金额。之后需要将其乘以贷款期数再减去本金,那么所得到的的就是房贷总利息了。
这是因为等额本息还款,每月归还金额是本金逐渐增加,利息逐渐减少的。例如贷款70万元、利率4.35%、期限是30年。那么总利息为54.7万元,每月还款3464.10元。
等额本金
月还款额=本金/n+剩余本金*月利率
总利息=本金*月利率*(贷款月数/2+0.5)
等额本金计算公式就比较简单了,因为它是按照剩余本金来计算每月利息是多少的。每月归还本金不变,利息减少,所以该还款方式下月供是逐期减少的。
还是一样用上面示例之中的房贷数据,可以得到总利息为45.3万元,第一期应还金额为4452.78元。相比于等额本息还款方式来说,总利息利息减少了10万元。
而且还需要注意一点就是,房贷是按月复利计算,也就是每月所产生的利息会增加到剩余本金之中。这就是为什么直接套用利率乘以贷款年限这个公式得到的利息,和实际房贷利息不同。
以上就是给大家分享的房贷利息计算方法了,只需要将根据还款方式选择计算公式,然后将贷款本金、贷款期限、贷款利率这三个值带入进去计算即可得到实际房贷利息。
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