一线城市购房限制的有（一线城市限价）

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从政治局会议“适时调整优化房地产政策”,到住建部表态“个人住房贷款认房不用认贷”，从央行发出“继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，到部分城市8月1日起执行“认房不认贷”，最近一周内关于房地产政策松绑的好消息一个连着一个。

对这些好消息，全国范围内的绝大多数城市自然欢欣鼓舞。那么，对北上广深四个一线城市来讲，上述这些政策如果一一落实，会产生什么效应呢？

7月31日，易居研究院的发布的名为《一线城市政策底已到来》的研究报告显示，过去的五年，一线城市限购将购房成本推高了约40%。反向思考，若限购松绑，则将可以产生最大为40%的减负效应！若再考虑到房贷利率降低、房贷比例调整、税费下调、普通房认定标准调整等政策发力，则降负效应将更加显著！

让我们一起来看看这篇研究报告，是怎么得出这一结论的吧。

观点1：一线城市限购，推高购房成本约40%。反向思考，若限购松绑，将可以产生最大为40%的减负效应

在限购政策方面，易居研究院报告认为，截至2023年7月30日，一线城市总体执行了严厉的限购政策，在本地户籍和外地户籍、离婚后、商住房和特定区域购房等领域都有体现。梳理发现，在本地户籍限购政策方面，深圳最严，即新落户的购房者也需要具备社保缴纳条件，即落户3年且有3年社保限购1套。而在外地户籍的限购政策上，上海最严，单身人士没有购房资格，即5年社保且须已婚限购1套。不过，一线城市部分郊区市场已经落实了放宽的政策，如上海临港（600848）新片区外来人口仅需1年社保即可认购1套，广州从化、增城两地允许外地人无条件认购1套。

报告认为，限购政策对部分合理购房需求造成了误伤，并产生了很多成本或负担。

首先，从限购对购房成本的影响来看，5年社保缴纳约束，使得置业计划推迟5年。举例来说，某家庭希望在2019年购房，但因为限购只能推迟到2023年。数据显示，一线城市2023年上半年房价相比5年前上涨了14211元/平方米，同时一线城市家庭购房套均面积约110平方米。据此计算，其潜在购房成本增加约156万元，相当于三四线城市的一套房总价，或者说购房成本和负担增加了35%。

其次，从限购对租房开支的影响来看，一线城市家庭租房月租金约为6000元，5年租房成本为36万元，相当于当前购房成本的6%。

总结以上两个案例，该报千认为，限购政策增加了约40%的居住成本，且此处仅为经济账，并未考虑其他一些隐性成本。换个角度理解该问题，限购政策若松动，其可以产生最大为40%的减负效应。

观点2：调整认房又认贷，通过降低首付款和降低月供款等渠道将产生显著的减负效应

报告分析，截至2023年7月30日，一线城市执行了非常严厉的限贷政策，在首付比例、房贷利率、认房又认贷这三个层面都有所体现。首付比例和房贷利率的“严厉”，是相对二三线城市而言的，同时在二套房方面有更明显的体现。而认房又认贷的政策，在四个一线城市中都有体现，导致很多换房需求无法享受到首套房的优惠政策。

目前，首套房的首付比例上，北京和上海为35%，广州和深圳为30%。在二套房的首付比例上，北京最严执行80%的首付比例。上海、广州、深圳则均为70%。

从房贷利率上看，北京首套房贷利率为4.75%为最高，上海为4.55%，深圳为4.5%，广州最低为4.2%。从二套房贷款利率上看，北京和上海均为5.25%，广州和深圳则均为4.8%。

同时，四个一线城市均同时认房认贷。

报告认为，一线城市若在降低首付、降低房贷利率、调整认房又认贷政策上有相应动作，都可以比较明显地降低购房成本。

报告策算显示，认房认贷政策调整后，购房者认购二套房可适用首套房首付比例，即从73%降至33%。按600万总价的房源计算，首付款将从435万降至195万，首付成本降低了240万，即降低了55%的资金支付压力。

同时，购房者认购二套房可适用首套房利率，即从5.03%降至4.5%。按一线城市二套房平均贷款本金405万元计算，月供额将从21816元降至20521元，即减少1295元/月，30年累计减少47万元。

综合以上两点，报告认为，若一线城市积极调整认房又认贷政策，将通过降低首付款和降低月供款等渠道产生显著的减负效应。

观点3：若户型认定标准放开，一线城市约5%购房家庭有望享受“调档”优惠

报告认为，截至2023年7月30日，一线城市总体执行了略过时的普通住房认定标准，导致很多住房交易无法纳入到普通住宅的范畴之中，进而享受不到普通住宅的各类优惠政策。

目前，四个一线城市的普通住宅标准基本上都是围绕容积率、户型和总价三个维度设定的。但很显然，目前各地反馈的情况是，能够享受普通住宅标准的房源其实非常少。

报告认为，由于没有充分考虑到户型和总价的市场变化，所以一线城市的普通住宅标准确实过时了。换句话说，后续要调整此类标准，也建议围绕户型和总价方面做足文章，进而将更多房源纳入到普通住宅的认定体系中，以让此类住房交易享受更低的税费成本和房贷成本。

例如，从户型的角度分析，当前普通住宅标准源于2014年，即鼓励二孩的政策时期。而现在已进入到鼓励三孩的时期，家庭数量和人口结构明显改变。报告分析认为，“住房建筑面积小于144平方米”完全可以改为“小于160或180平方米”。以“住房建筑面积小于180平方米”为例，若有望调整，那么北京至少6%、上海7%、广州2%、深圳2%比例的新房将从“非普”划入到“普宅”标准。因此，若户型认定标准放开，一线城市约5%的购房家庭有望享受到“调档”优惠。若考虑到总价标准的放松，那么该比例将进一步提高。

观点4：降低契税增值税，将显著降低买卖双方的成本

报告称，截至2023年7月30日，一线城市执行了较为严厉的税费政策，主要涉及契税和增值税两项内容，因此，对此类税费政策的调整非常关键和重要，其显著影响了买卖成本，对于房东、一二手房购房者而言都影响较大。总体上，此类税费成本相比二三线城市明显偏高，未来调整的空间也较大。

对比全国二三线城市，一线城市契税和增值税的税费负担是比较重的，换句话说，后续若对这两种税费进行调整，则可以比较明显降低交易成本。

从降低契税来看，若一线城市将二套房契税税率从3%降至1.5%，那么600万总价的房源，其契税额将从18万降至9万，契税额减少50%，相比购房总价减少1.5%的负担。

从降低增值税来看，若一线城市增值税免征期从5年改为2年，那么住房持有超过2年的房东，结合普通住宅标准调整政策，其增值税完全有机会全免。如600万总价的房源，增值税额将从30万减为0元，相比房屋总价减少了5%。

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