杭州新政8.5（杭州取消限购了吗）

转自地产小王子

作者程立

01

2018-2021年四年间，杭州楼市20个楼盘一共诞生了「32次万人摇」。回望那四年，杭州的风头甚至盖过北京、上海和深圳，可谓是「高歌猛进、势不可挡」。

全国的投资客目光都盯着杭州.....

2018年5月，位于良渚的融信澜天推出404套房源，均价18560.88元/方，吸引了11927户家庭登记，中签率仅3.39%，开创了杭州首个「万人摇」。

2018年6月，位于世纪城核心位置的融信保利创世纪开盘，均价3.47万元/方。616套房源，吸引了20252户家庭报名，中签率3.04%。是杭州首个「两万人摇」楼盘。

创世纪二手房最高曾超过9万/方，目前也能保持7万+的价格，是所有「万人摇」中，收益率最高的楼盘。

2018年7-9月，位于三墩北的中国铁建西湖国际城，连续三次开盘，分别吸引了13640户、11139户和17290户家庭登记，中签率分别为5.81%、4.01%、1.52%。这是杭州第一个出现三次「万人摇」的楼盘。

2019年10月、11月、12月，以及2020年5月，城北万象城幸福里4次开盘，报名家庭分别为23758户、20852户、16669户、18739户，总计80000人次参与，中签率分别为2.51%、1.9%、2.59%、2.8%。两次「两万人摇」，两次「万人摇」，幸福里也是杭州唯一一个四次开盘全部「万人摇」的楼盘。

2020年5月，位于未来科技城的西溪公馆，同时申领两张预售证，一张387套房源，一张572套房源，合计959套房源，均价2.8万元上下，两批共计59637户家庭登记，中签率分别为2.91%和1.23%，史称杭州「六万人摇」。

当时上了全国房产类媒体头条。

2021年4月底，位于萧山的博语华庭最后一次开盘，均价3.4万元/方，391套房源，共计10473户家庭登记，中签率3.73%。这是杭州摇号史上目前为止的最后一次「万人摇」。

从此「万人摇」退出杭州楼市舞台。

02

当下杭州楼市行情不好，很多人觉得是因为整体的经济形势不好。

有没有道理，有。但我觉得不是主因。

也有人觉得杭州楼市一手房供应量太大，二手库存量太大，有没有道理，也有。但我觉得还不是主因。

我认为最主要的原因是购买力被限制了。

被谁限制了？被85新政。

2021年8月5日，杭州出台新政，史称85新政。

这条新政是杭州楼市的转折点。至此，杭州楼市由热转冷，由盛转衰。

至今，这条新政仍存在，前几天刚满2年。

85新政规定，取得杭州户口需要有2年社保；没有杭州户口需要有4年社保，才能参与一手房摇号。且杭州户口未满5年，只能买1套。

同时还规定了拼社保的规则。

也就是说，如果一个楼盘摇号中签率低于10%了，就需要按社保排序入围资格。这相当于10%左右，成为了实际出现的最低中签率。

这些规则，很大程度上卡掉了来自全国的天量的购买力。

敲重点：杭州楼市未进入存量房时代，而杭州的购买力却进入了存量时代。

供应量不变，购买力主要在存量内消耗。一来一往，市场热度自然越走越低。

03

所以，杭州楼市想要热起来很简单，把购买力重新找回来，就能迅速变热。

在我看来，要能恢复到85新政之前，一落户杭州就能参与一手摇号，且不用拼社保，杭州楼市的热度分分钟恢复。

很多人对此会持相反意见。

他们觉得哪怕取消85新政，当下的市场也是热不起来。

他们会举例说，经济的整体形势不好，互联网大厂裁员，杭州二手房库存天量......甚至还有人会讲，你看二手房不是已经放开了吗？

非核心区不是已经放开了吗？交一个月社保就能买啊。

楼市还是越来越冷啊？

这些讲得有道理吗？

我认为有，而且很有道理，且是事实。

04

但我有不同角度的考虑。

一是，在绝对的数量面前，这些都不是问题。只要来自全国的购买力足够，那么什么裁员啊，二手库存啊，一手供应啊，统统不是问题。

我们假设购买力增加100万户家庭，你觉得会不发生抢房子的情况吗？会不再次出现「万人摇」吗？

所以，归结到这里，很多人其实是不相信杭州能产生这么多的购买力。

而我却觉得可以。

因为杭州这座城市非常优质，且处于一个快速发育扩大的状态中。就好比10年前的上海、深圳。

如果不抓住这个机会进入杭州，等到它成为存量房市场，很多人进来的机会就变得很小了。

换句话说，如果10-15年前，你有机会买入上海，再给你一次选择的机会，你会买吗？答案肯定是砸锅卖铁也要买啊。

哪怕我们不讲投资需求，只讲自住。

很多本地人其实是身在福中不知福。

对于本地人、省内人或者富裕发达城市的人来讲，有没有杭州户口其实是无所谓的。

但你要想一下，全国除了那些一二线城市的，其余中部、西部、西北、西南、华北、华南、东北这么多地方，有多少人想来杭州呢？

你觉得一般般的杭州，在外面人眼中，很可能是仅次于北上广深四个一线城市的首选啊。

如果14亿人口中的10亿中，每1000个人就只要有一个想来杭州定居的，杭州就能再增加100万人口，如果这些人口能直接有资格摇一手房，那不就是100万张房票。

05

二是，我认为，只要一手房购买力增加得足够，二手房就稳了。

这其实是个人性的问题。我们长话短说。

当年杭州的二手房是怎么涨起来的？这一点必须搞清楚。

当然有因为奥体-世纪城和未来科技城这两个热门板块中部分庄家人为控盘暴力拉升的因素在，但根本原因还是因为杭州「供需失衡」和「预期失衡」。

那些人为操作因素，只是加快了这个过程和推高了部分二手房价，让杭州涨过头了。

因为一下子涌进了太多的人，这些人又直接具备了购买力，所以需求远远大于供应，造成杭州动不动「万人摇」。此乃「供需失衡」。

摇不到一手房，自住的人为了孩子读书、工作通勤或是结婚等等，不得不买二手房。这些行为导致了一二手之间的差价在扩大。

这就是供需失衡。真实需求不得不购买二手，所以二手市场夯得非常的实在。

最终导致杭州楼市二手房真正失控的致命一击，其实是来自于当时的限售。

所以我经常说，政策帮了那些庄家一把，让他们有机会把本来50%的涨幅，扩大到了100%以上。

现在看来限售就是个笑话，我们拿未科和云城举例，供应量不要太充足哦。

但在当时，由于限售的出现，打灭了刚需购买者的希望。对于真刚需来讲，一方面摇一手摇到绝望；另一方面，因为限售的出现，产生了未来也买不到二手的错。两相夹击下，不得不高价强入二手房。

在这种情绪的传染下，二手房出现了暴涨的行情。此乃「预期失衡」。

06

讲了这么多，回过来看，我来说说为什么我觉得一手购买力来了，二手房市场就稳了。

因为人性很有意思的。

你如果告诉他这边摇一手，能稳赚，他是死也不会去买二手的。

如果你不让他买一手，只准他买二手，他还是不会去买二手的，大不了不买了。

但我们换一种方式。

让所有人都有机会摇一手，那么，肯定极其难摇。但没关系，给你希望。这就和喜茶排队一样，排得人越多，大家越起劲。

而不是像现在这样，低社保的就被拦在门外，没得参与。不能参与，大家就没有兴致关注了。一线希望，激发的是人的赌性。

那么多人固执的摇红盘，我觉得很大一部分人，就是为了满足自己的赌性。

这样摇着摇着，热度来就来了，市场的舆论就转向了。

但这还不够。

光有热度还不够，必须要热到让纯粹的刚需和改善摇到绝望。

只要这批人不得不接二手，二手市场就稳了。

二手市场一稳，一二手倒挂的差价就又一次稳了。

一二手倒挂差价稳了了，就吸引更多的人来摇号。同时，二手房的抛售力度也就减弱下来了。

一切就会从现在的负向循环，走向原本的正向循环。

我问你们一个问题，如果很明确告诉你，你本来准备抛售的二手，接下去1年内可以涨回原来的高点，或者涨100万，你干嘛不拿着？为什么非要低价抛了？

一切都源于信心。

这是个阳谋，推论在这里了，接下去就看杭州的管理者究竟是怎么想了。

不过，别抱太大希望。四个一线城市只喊口号，不做动作，就是胆子小，谁都不想做出头鸟。杭州作为出了名的端水大师，估计更加不会有大动作。

看样子，大家还得熬。

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